ЭКОНОМИЯ НА ДОМЕ В 1-2 МЛН. Р. – КАК КУПИТЬ

И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Мы очень часто сталкиваемся с вопросами Заказчиков: «Почему у Вас такая разница в ценах?» или «Мы нашли дом 100м2 на 1 млн. р. дешевле» и т. п.

Давайте разбираться: почему так происходит, с какими подводными камнями можно столкнуться, выбрав самую низкую цену и как выбрать идеальный баланс цены и качества.

1.1. Сайты объявлений (агрегаторы) – доверяй, но проверяй!

Зачастую, знакомство с предложениями о домах и коттеджах начинается именно с сайтов объявлений. И уже здесь скрываются первые уловки и обманы, влекущие за собой составление ложной картины о рынке недвижимости и разочарование в перспективе.

Ø Объявления о несуществующих домах (дома «призраки»).

Чаще всего к этой уловке прибегают нерадивые агенты по недвижимости – размещается объявление с фотографиями нового красивого коттеджа; в описании указывается, что включено вообще все вплоть до отделки, еще и находится дом в прекрасном месте, практически в черте города и разумеется по очень привлекательной цене.

Что в результате? Этого дома может просто не существовать в указанном населенном пункте. Цель такого объявления – заманить Клиента. После звонка Вы скорее всего услышите: «Этот дом продан буквально вчера, просто еще не успели убрать объявление. Давайте я подберу Вам вариант еще лучше!»

Ø Недосказанность. В объявлении может быть не указана стоимость земельного участка (как ни странно, такое встречается очень часто!) – т. е. к указанной стоимости придется доплатить от 500 до 1 500 т. р.

Ø Ограниченное описание. В описании к объявлению могут общими словами описать его комплектность и выдавать за «готовый дом», а по факту потребуются значительные вложения, чтобы заехать и жить.

Итого об агрегаторах: кроме того, что продавцы Вас обманывают еще до начала сотрудничества – при первичном просмотре объявлений у вас формируется неверное представление о ценообразовании. Таким образом, планируя бюджет на дом, Вы можете изначально оттолкнуться от неверных данных.

В связи с этим мы рекомендуем обращаться напрямую к застройщику и не стесняться задавать самые очевидные вопросы о комплектности дома. Будьте бдительны и помните, если продавец очевидно лукавит, стоит ли рассматривать его дом к приобретению, в принципе.

Вопрос, кажется простым, но при предварительном знакомстве с предложениями многие забывают взять во внимание нюансы расположения дома:

Ø новый поселок или старая деревня,

Ø соседство с потенциально нежелательными объектами (скотомогильники, кладбища, цыганские поселения),

Ø готовность инфраструктуры (дороги, электричество, газ, охрана, детские площадки, магазины, аптеки, больницы и т. д.).

А ведь именно от локации во многом зависит итоговая стоимость дома. К примеру, средняя стоимость земельного участка в благоустроенном коттеджном поселке «Луговое» составит 1 млн. р., а в поселке «Березняковский» при аналогичной незначительной удаленности от города 400-500 т. р. (вот только жить придется по соседству с цыганским табором или «тихими соседями» или проезжать/проходить к дому по грязно-песчаной дороге).

Ключевые позиции для экономии:

- отсутствие свай на пучинистых грунтах (на этом просто нельзя экономить – риск получить в будущем треснутый фундамент очень велик);

- сваи реже чем 2,5 метра (аналогичное замечание)

- использование бетона М-200 (не критично в некоторых случаях, однако значительно повышает риски получить фундамент низкого качества).

- тонкая арматура и уменьшение количества жил на фундамент (к примеру, используется ф10 вместо ф12 и не в 4 «ручья», а только в 3.

- сечение ленты. Взамен желательных 500х700(h) мы встретили фундаменты вплоть до 400х500(h) – с комментарием о том, что «все выдержит», без отсылки к расчетам.

Итого. Перечисленные экономии на фундаменте чреваты заказчику большими неприятностями в будущем – фундамент может дать трещину и на 3-4 сезон.

По этой позиции мы обычно сталкиваемся с несколькими видами материалов: минераловатные утеплители, пеноплатс, экструдированный пенополистирол.

У многих компаний, предлагающих дома на продажу, в утеплении стен использован именно пенопласт. Он теплее, чем каменная вата, но дом «не дышит» - возникает «эффект термоса» и экологичным такой дом назвать сложно. С использованием пенопласта, просто необходима грамотная вентиляция помещений для комфортного проживания – к сожалению, реализуется она далеко не всегда (мы встретили 3 дома в продаже, где попросту отсутствовали вентиляционные выходы.

Итого: экономия на утеплителе порядка 20 т. р., на вентиляции около 40 т. р.

1.1. Качественные окна очень важны для индивидуального дома – именно через них происходят значительные потери тепла.

Как экономят здесь?

- профиль 58мм и тоньше, вместо желательных 70мм и более

- армирование профиля тонким металлом

- стандартные стекла (без энергосберегающего напыления)

- только поворотный механизм (вместо поворотного-откидного)

- тонкий уплотнитель или низкого качества

Только по этим показателям разница на окнах может составить до 60 т. р.

Работа с проверенными производителями = гарантия в будущем, также потребует небольшой доплаты «за имя». Декоративная ламинация, шпросы и прочие элементы могут добавить еще до 50% к стоимости окон.

Всего до 100 т. р. можно сэкономить на окнах – жильцы в результате будут мерзнуть, переплачивать за отопление или мучиться с обслуживанием.

Обычно в покрытии кровель встречаются варианты: металлочерепица, мягкая черепица. Значительно реже можно встретить композитную или керамическую черепицу, иногда встречается ондулин, но это скорее, дачный вариант.

Металлическая черепица. На наш взгляд лучший вариант в соотношении цена-качество. Это обуславливается ее надежностью и неприхотливостью. Однако и здесь можно сэкономить на толщине металла и доборных элекментах

(порядка 50-70 т. р.).

Варианты композитной и керамической черепицы встречаются редко в виду своей стоимости, а в домах на продажу обычно отсутствуют.

Мягкая кровля – хорошая альтернатива, однако в домах на продажу используются самые недорогие ее виды + возникает большой риск неправильного монтажа.

Подшивка карнизов и водосточная система могут вовсе отсутствовать в самых недорогих предложениях – экономия около 100 т. р.

Экономия начинается со скважины – бурят до «первой воды» без ориентира на дебет. Вода в такой скважине может очень быстро заканчиваться и узнать об этом хозяева смогут только в процессе эксплуатации. По итогу, такая экономия (около 50 т. р.) может вылиться в необходимость бурить и заводить в дом новую скважину.

Отопление дома только теплыми полами – тоже частое явление. Для каменного дома – это не лучшее решение; теплый пол должен присутствовать, но как дополнительная система отопления, для комфорта в том числе. В спальнях теплый пол, в принципе, противопоказан т. к. очень сушит воздух.

Экономия на радиаторах около 50 т. р.

Использование полипропиленовых труб и фитингов – не критично, но их надежность значительно уступает металлопластиковым/металлическим, а при резком увеличении температуры в зимний период пластиковая труба может провиснуть. Экономия около 30 т. р.

В этот раздел входит отделка цоколя, крыльца, террасы и т. д. – зачастую эти элементы упразднены или упрощены.

При выборе дома на них порой не обращают внимание, как на второстепенные, а в процессе эксплуатации сталкиваются с необходимостью, а значит расходы на реализацию лягут уже на плечи будущих хозяев, порядка 150 т. р. (мин!)

Обустройство придомовой территории, ограждение.

Как минимум забор, площадка под автомобиль и дорожка от входа к дому. Выбирая дом, обратите внимание на эти элементы, т. к. жить без них длительно время не получиться, а значит придется вновь вкладывать деньги (по минимуму, около 250 т. р. (!) если берем участок 5-6 соток)

При приобретении дома, требуется понимать, какой бюджет потребуется на доведение дома до жилого состояния. При средней стоимости отделки эконом-комфорт класса 7-10 т. р. / м2 (с учетом санфаянса в ванной) потребуется еще около 700 т. р. (берем меньшую сумму, т. к. именно такой ремонт чаще всего встречается в домах на продажу.