ЭКОНОМИЯ НА ДОМЕ В 1-2 МЛН. Р. – КАК КУПИТЬ

И НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ?

Практические советы от ЛЕГЕНГРАД
10.10.2019
Этот материал будет полезен, если Вы задумываетесь о строительстве или приобретении готового капитального дома в Тюмени и пригороде

Евгений Шаранов
Эксперт по загородной жизни,
Директор по развитию ЛЕГЕНГРАД
Мы раскроем самые частые уловки, к которым прибегают строители и подробно разберем различные подходы и нюансы ценообразования в местных компаниях. А также, дадим конкретные рекомендации по выбору индивидуального дома.

ЗАЧЕМ ЭТО НАМ?

Наша цель — общее оздоровление строительного рынка Тюмени, работа с Заказчиком в открытую, создание здоровой конкуренции между профессиональными игроками — компаниями с репутацией в качестве альтернативы компаниям однодневкам и прорабам частникам — «мастерам на все руки».

ОБЪЕКТИВНЫ ЛИ НАШИ ДАННЫЕ?

В основе этой статьи выводы из нескольких исследований проведенных нашей компанией в течение строительного сезона 2019 года:

1. Тайный покупатель – наши агенты под видом реальных покупателей и заказчиков звонили в строительные компании и частным прорабам. Встречались в офисах и на строительных площадках, смотрели готовые дома. Запрашивали расчеты, документацию. В результате каждого взаимодействия заполняли стандартизированную анкету. Всего в мониторинг попало 20 подрядчиков/компаний, строящих и продающих каменные дома (мы отобрали наиболее активных участников рынка: имеющих сайты, аккаунты в соц. сетях, регулярно размещающих рекламу, обширно представленных на агрегаторах (Авито, Юла, ЦИАН и пр.)

2. Полученные данные, для объективности обезличивались и анализировались инженерами, сметчиками и руководителями проектов. Наши эксперты имеют практический опыт работы от 5 до 14 лет непосредственно в строительстве индивидуальных жилых домов. Суммарное количество домов, построенных ими – более 250!

3. Из этических соображений мы не называем названия и имена застройщиков, а оперируем относительными цифрами и показываем готовые выводы.

Наша цель — общее оздоровление строительного рынка Тюмени
ИТАК, О ЧЕМ ИМЕННО БУДЕМ ГОВОРИТЬ:

1. Разброс в ценах до 2-х млн. р.! Почему так?

2. На чем именно экономят застройщики и на что обращать внимание?

1. РАЗБРОС В ЦЕНАХ ДО 2-Х МЛН. Р.! ПОЧЕМУ ТАК?

Мы очень часто сталкиваемся с вопросами Заказчиков: «Почему у Вас такая разница в ценах?» или «Мы нашли дом 100м2 на 1 млн. р. дешевле» и т. п.

Давайте разбираться: почему так происходит, с какими подводными камнями можно столкнуться, выбрав самую низкую цену и как выбрать идеальный баланс цены и качества.

1.1. Сайты объявлений (агрегаторы) – доверяй, но проверяй!

Зачастую, знакомство с предложениями о домах и коттеджах начинается именно с сайтов объявлений. И уже здесь скрываются первые уловки и обманы, влекущие за собой составление ложной картины о рынке недвижимости и разочарование в перспективе.

Ø Объявления о несуществующих домах (дома «призраки»).

Чаще всего к этой уловке прибегают нерадивые агенты по недвижимости – размещается объявление с фотографиями нового красивого коттеджа; в описании указывается, что включено вообще все вплоть до отделки, еще и находится дом в прекрасном месте, практически в черте города и разумеется по очень привлекательной цене.

Что в результате? Этого дома может просто не существовать в указанном населенном пункте. Цель такого объявления – заманить Клиента. После звонка Вы скорее всего услышите: «Этот дом продан буквально вчера, просто еще не успели убрать объявление. Давайте я подберу Вам вариант еще лучше!»

Ø Недосказанность. В объявлении может быть не указана стоимость земельного участка (как ни странно, такое встречается очень часто!) – т. е. к указанной стоимости придется доплатить от 500 до 1 500 т. р.

Ø Ограниченное описание. В описании к объявлению могут общими словами описать его комплектность и выдавать за «готовый дом», а по факту потребуются значительные вложения, чтобы заехать и жить.

Итого об агрегаторах: кроме того, что продавцы Вас обманывают еще до начала сотрудничества – при первичном просмотре объявлений у вас формируется неверное представление о ценообразовании. Таким образом, планируя бюджет на дом, Вы можете изначально оттолкнуться от неверных данных.

В связи с этим мы рекомендуем обращаться напрямую к застройщику и не стесняться задавать самые очевидные вопросы о комплектности дома. Будьте бдительны и помните, если продавец очевидно лукавит, стоит ли рассматривать его дом к приобретению, в принципе.

1.2. Различная заявленная площадь.

При рассмотрении различных предложений, стоимость квадратного метра одна из главных характеристик. Исходя из этого параметра, вы понимаете на дом какой площади можно рассчитывать в рамках бюджета, а также можете сравнить различные предложения более объективно. К сожалению, и здесь есть несколько «но».

Ø Площадь по внешнему контуру дома. Некоторые застройщики очень любят указывать площадь пятна застройки как основную – в итоге вы получите эксплуатируемой (честной) площади на 8-10% меньше заявленной и при первичном сравнении данное предложение будет смотреться лучше.

Ø Учет в площади крыльца, террасы, балкона. Да эти площади по праву можно считать эксплуатируемыми, но об этом должно быть обязательно указано.

Ø Отсутствие плана дома с площадями. Еще один повод задуматься о правильности указанной общей площади дома, т. к. очень сложно визуально отличить дом 100 м2 от дома 110 м2 – в итоге разница стоимости может составить 300-600 т. р. (!)

Как же узнать реальная ли площадь заявлена продавцом?

Да, совсем не удобно измерять размеры всех стен и считать на калькуляторе, однако всегда можно замерить несколько стен, перегородок (даже небольших) и сравнить их с заявленными в проекте. Как правило, если 2-3 размера совпадут – прочие также будут верными. Допустимая погрешность до 2,5%.
Кстати, наличие проекта на дом – еще один важный критерий выбора
– если у продавца нового дома нет проектной документации на него – большой вопрос должен возникнуть к качеству постройки. План этажа и картинка дома – не являются проектной документацией (!))
Контрольный выезд инженера технадзора на объект

1.3. Различные локации

Вопрос, кажется простым, но при предварительном знакомстве с предложениями многие забывают взять во внимание нюансы расположения дома:

Ø новый поселок или старая деревня,

Ø соседство с потенциально нежелательными объектами (скотомогильники, кладбища, цыганские поселения),

Ø готовность инфраструктуры (дороги, электричество, газ, охрана, детские площадки, магазины, аптеки, больницы и т. д.).

А ведь именно от локации во многом зависит итоговая стоимость дома. К примеру, средняя стоимость земельного участка в благоустроенном коттеджном поселке «Луговое» составит 1 млн. р., а в поселке «Березняковский» при аналогичной незначительной удаленности от города 400-500 т. р. (вот только жить придется по соседству с цыганским табором или «тихими соседями» или проезжать/проходить к дому по грязно-песчаной дороге).

1.4. Различные материалы, технологии и комплектации

Один из самых очевидных пунктов. Именно в нем больше всего подводных камней и именно он, при прочих равных, определяет реальную разницу в стоимости предложенных домов. К сожалению, не существует единой трактовки термина «дом под ключ». Слова в описании дома: «все коммуникации, улучшенная черновая отделка» не могут полностью раскрыть всех составляющих вашего будущего дома.

Как результат, выбрав дом с кажущейся выгодной стоимостью можно не сэкономить, а наоборот переплатить, доделывая или переделывая работы в будущем. В следующем пункте рассмотрим конкретные примеры экономии и попытки застройщиков заманить клиента низкой ценой, а также поделимся, чем чреваты подобные действия.

Суммарное количество домов,
построенных нашими экспертами более 250!
1. НА ЧЕМ ИМЕННО ЭКОНОМЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ И НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ?

В примерах приводим только реальные данные из предложений продавцов и результатов полевых осмотров домов, предложенных к приобретению на рынке Тюмени на 3 кв. 2019 года. В сравнении участвовали дома площадью от 80 м2 до 190 м2 в каменном исполнении. Цифры приведены усредненные, для объективности с округлением в меньшую сторону на примере дома площадью 100 м2.

2.1. Фундамент. На этом этапе пытаются сэкономить очень многие – разница может варьироваться в диапазоне от 50 до 200 т. р.

Ключевые позиции для экономии:

- отсутствие свай на пучинистых грунтах (на этом просто нельзя экономить – риск получить в будущем треснутый фундамент очень велик);

- сваи реже чем 2,5 метра (аналогичное замечание)

- использование бетона М-200 (не критично в некоторых случаях, однако значительно повышает риски получить фундамент низкого качества).

- тонкая арматура и уменьшение количества жил на фундамент (к примеру, используется ф10 вместо ф12 и не в 4 «ручья», а только в 3.

- сечение ленты. Взамен желательных 500х700(h) мы встретили фундаменты вплоть до 400х500(h) – с комментарием о том, что «все выдержит», без отсылки к расчетам.

Итого. Перечисленные экономии на фундаменте чреваты заказчику большими неприятностями в будущем – фундамент может дать трещину и на 3-4 сезон.

2.2. Стеновой комплект

Вопросы о толщине стен задают практически все Заказчики и вокруг этих вопросов образовалась масса мифов. Не существует точной толщины стены, чтобы в доме было тепло – показатель толщины стены сугубо психологический. Все зависит от конкретных материалов, используемых при строительстве.

Соответственно, любая профессиональная команда должна при Вашем запросе суметь обосновать свое решение о выборе предлагаемых материалов. И аргументация должна быть построена не на абстрактных доводах: «многие так живут», «сам так живу», «всегда так строили» и пр., а на базе расчетов нагрузок и теплотехники, основанных на российской нормативной базе.

Безусловно, важны и сами используемые материалы. В данном исследовании мы не будем вдаваться в подробное их сравнение – т.к. тема более чем емкая. Рассмотрим только самые популярные. Мы убеждены, что не бывает плохих материалов – если не нарушена технология строительства, вы получите прочный и теплый дом.

2.2.1. Утепление стен

По этой позиции мы обычно сталкиваемся с несколькими видами материалов: минераловатные утеплители, пеноплатс, экструдированный пенополистирол.

У многих компаний, предлагающих дома на продажу, в утеплении стен использован именно пенопласт. Он теплее, чем каменная вата, но дом «не дышит» - возникает «эффект термоса» и экологичным такой дом назвать сложно. С использованием пенопласта, просто необходима грамотная вентиляция помещений для комфортного проживания – к сожалению, реализуется она далеко не всегда (мы встретили 3 дома в продаже, где попросту отсутствовали вентиляционные выходы.

Итого: экономия на утеплителе порядка 20 т. р., на вентиляции около 40 т. р.

2.2.2. Облицовочный материал

Наиболее субъективный критерий, т. к. задача облицовки в первую очередь декоративная, а значит это вопрос вкусов, о которых не спорят.

Мы рассмотрим объективные составляющие по наиболее популярным материалам:

- силикатный кирпич дешевле, чем керамический, но подвержен возникновению микротрещин в процессе эксплуатации – появляются они обычно уже на 1 год.

- фасадные штукатурки, однозначно имеют место быть, но требуют щепетильного соблюдения технологии при нанесении и выбора качественных материалов. Даже самую качественную штукатурку в перспективе 5-7 лет, придется реставрировать, в отличии от «вечного» камня.

- сайдинг пластиковый или металлический, прочие виды панелей – зачастую хороший выход, чтобы сэкономить, часто используются для дачных построек. Но, когда речь заходит о доме из камня и требования к фасадным панелям возрастают – они перестают быть экономичней капитальных видов фасадов.

- керамический кирпич, на наш взгляд – один из лучших вариантов, когда речь идет о достойном доме и практичности. Однако и он может сильно отличаться по стоимости, своему качеству и декоративным свойствам.

Итого: в предложенных домах, очень часто, использованы самые недорогие виды кирпича, в т. ч. силикатный.

Вопрос субъективный, а разница в стоимости до 200 т. р. (!)
2.2.3 Подшивка потолков.

Речь о подшивке чердачного перекрытия или потолке – она актуальна для одноэтажных домов или последних этажей мансардных и двухэтажных домов (когда перекрытие идет по деревянным балкам, а не плитами).

В целях экономии, почти половина компаний предлагает подшивку разряженную – т. е. не по всей поверхности, а с шагом от 15 до 50 см.

Такой подход имеет место на жизнь, но стоит понимать, что в перспективе это чревато: осыпанием утеплителя из чердачного перекрытия; трудностями с монтажом закладных под освещение и многоуровневых потолков. Экономия порядка 20 т. р.

2.4. Окна

1.1. Качественные окна очень важны для индивидуального дома – именно через них происходят значительные потери тепла.

Как экономят здесь?

- профиль 58мм и тоньше, вместо желательных 70мм и более

- армирование профиля тонким металлом

- стандартные стекла (без энергосберегающего напыления)

- только поворотный механизм (вместо поворотного-откидного)

- тонкий уплотнитель или низкого качества

Только по этим показателям разница на окнах может составить до 60 т. р.

Работа с проверенными производителями = гарантия в будущем, также потребует небольшой доплаты «за имя». Декоративная ламинация, шпросы и прочие элементы могут добавить еще до 50% к стоимости окон.

Всего до 100 т. р. можно сэкономить на окнах – жильцы в результате будут мерзнуть, переплачивать за отопление или мучиться с обслуживанием.

2.5. Двери входные

Есть несколько устоявшихся мифов о дверях. Самый распространенный – дверь должна защищать дом от взлома. В современных реалиях, когда существуют системы видеонаблюдения, сигнализации и сама жизнь в коттеджных поселках стала значительно безопасней – прочность двери отходит на второй план. Ключевая ее задача – сохранять тепло, также не забываем про декоративную функцию.

Для решения этой задачи, у многих производителей разработаны специальные линейки дверей для загородных домов. В наших домах мы используем как раз такие двери: BERSERKER, 102мм с терморазрывом. Встречаются дома на продажу, где используются даже «квартирные» двери. Сэкономить на них можно 15-30 т. р., а последствия для жильцов, аналогичны экономии на окнах.

2.6. Кровля, подшивка карнизов, «водосточка»

Обычно в покрытии кровель встречаются варианты: металлочерепица, мягкая черепица. Значительно реже можно встретить композитную или керамическую черепицу, иногда встречается ондулин, но это скорее, дачный вариант.

Металлическая черепица. На наш взгляд лучший вариант в соотношении цена-качество. Это обуславливается ее надежностью и неприхотливостью. Однако и здесь можно сэкономить на толщине металла и доборных элекментах

(порядка 50-70 т. р.).

Варианты композитной и керамической черепицы встречаются редко в виду своей стоимости, а в домах на продажу обычно отсутствуют.

Мягкая кровля – хорошая альтернатива, однако в домах на продажу используются самые недорогие ее виды + возникает большой риск неправильного монтажа.

Подшивка карнизов и водосточная система могут вовсе отсутствовать в самых недорогих предложениях – экономия около 100 т. р.
2.7. Коммуникации

Очень емкий раздел в стоимости любого дома, а значит и разница может оказаться существенной.

2.7.1. Электрика

Следует обратить внимание на схему разводки и количество точек (розетки/выключатели/освещение), также оценить количество автоматов в электрощите и на сам щит.

Зачастую, многие ограничиваются 2-4 розетками на комнату и одной точкой освещения; Заменяют кабели ГОСТ на ТУ. Отсутствуют закладные под кондиционеры, кабели для подключения ТВ.

Экономия на электрике и слаботочных системах чревата снижением уровня безопасности.

Эстетика тоже страдает – в дальнейшем придется либо мириться с торчащими проводами, либо закладывать дополнительные кабели самостоятельно.

Экономия на данном разделе достигает 60 т. р.

2.7.2. Отопление и водоснабжение

Экономия начинается со скважины – бурят до «первой воды» без ориентира на дебет. Вода в такой скважине может очень быстро заканчиваться и узнать об этом хозяева смогут только в процессе эксплуатации. По итогу, такая экономия (около 50 т. р.) может вылиться в необходимость бурить и заводить в дом новую скважину.

Отопление дома только теплыми полами – тоже частое явление. Для каменного дома – это не лучшее решение; теплый пол должен присутствовать, но как дополнительная система отопления, для комфорта в том числе. В спальнях теплый пол, в принципе, противопоказан т. к. очень сушит воздух.

Экономия на радиаторах около 50 т. р.

Использование полипропиленовых труб и фитингов – не критично, но их надежность значительно уступает металлопластиковым/металлическим, а при резком увеличении температуры в зимний период пластиковая труба может провиснуть. Экономия около 30 т. р.

2.7.3. Канализация

В случае с автономной канализацией, многие компании используют металлические емкости и зачастую небольшого объема от 5м3.

Для постоянного проживания семьи даже 2-3 человека этого недостаточно – придется тратится на откачку до нескольких раз в месяц (!) при среднем ритме использования воды (4-5 м3/человек). Экономия на септике около 50 т. р.

Если грунтовые воды позволяют, мы реализуем в наших домах переливные септики из ЖБ колец, которые предполагают откачку не чаще, чем раз в 1-1,5 года.
2.8. Отделочные работы

Очень часто эти работы считаются дополнительными и могут быть не включены!

2.8.1. Наружние

В этот раздел входит отделка цоколя, крыльца, террасы и т. д. – зачастую эти элементы упразднены или упрощены.

При выборе дома на них порой не обращают внимание, как на второстепенные, а в процессе эксплуатации сталкиваются с необходимостью, а значит расходы на реализацию лягут уже на плечи будущих хозяев, порядка 150 т. р. (мин!)

Обустройство придомовой территории, ограждение.

Как минимум забор, площадка под автомобиль и дорожка от входа к дому. Выбирая дом, обратите внимание на эти элементы, т. к. жить без них длительно время не получиться, а значит придется вновь вкладывать деньги (по минимуму, около 250 т. р. (!) если берем участок 5-6 соток)

2.8.2. Внутренняя отделка

В термин «улучшенная черновая» или «предчистовая» отделка вкладывают разный набор работ. Их качество также может различаться.

Стены могут остаться не ошпаклеванными (70-80 т. р.), стяжка тонкой (20 т. р.) и не утепленной (40 т. р.), откосы окон не выведены (15 т. р.), подоконники не смонтированы (30 т. р.). Итого, около 150 т. р., которые дополнительно необходимо будет вложить будущим владельцам.

2.8.3. Чистовая (финишная) отделка

При приобретении дома, требуется понимать, какой бюджет потребуется на доведение дома до жилого состояния. При средней стоимости отделки эконом-комфорт класса 7-10 т. р. / м2 (с учетом санфаянса в ванной) потребуется еще около 700 т. р. (берем меньшую сумму, т. к. именно такой ремонт чаще всего встречается в домах на продажу.
Итого, посмотрите на таблицу, приведенную ниже.

Сложив все возможные суммы экономии, мы получили цифру в 2,1 млн. р. (!). Напомним, что в учет мы брали абсолютно реальные предложения Тюменского рынка.
На фото готовый дом по нашему проекту «Легенда 102 м2», доступный для приобретения в КП «Луговое»
- 14 мин. от центра Тюмени.

Стоимость: 5 950 000 руб.
Сравните сами, что включает в себя эта сумма:

1. Участок в престижном поселке 5,5 соток (выгодное, угловое расположение)

2. Ограждение, площадка для парковки авто, дорожка к дому

3. Полная внешняя готовность (отделка цоколя, крыльца, водосточная система, подшивка свесов кровли, керамический вентиляционный выход)

4. Все коммуникации уже заведены и функционируют, включая газ.

5. Чистовая отделка внутри (ламинат и керамогранит на полу, натяжные потолки, межкомнатные двери, санфаянс)

6. Качественная разводка электрики (закладные под кондиционеры, проходной свет в коридоре); проложены ТВ кабели в каждую комнату, смонтирована антенна.

7. Окна REHAU – качественный профиль 70мм, наружная ламинация, декоративные щпросы на главном фасаде.

8. Дверь с терморазрывом BERSERKER – 102 мм.

9. Облицовка качественным керамическим кирпичом

10. Стены из керамзитобетонных блоков с утеплением каменной ватой «Эковер стандарт»

11. Кровля из металлочерепицы «Супермонтеррей» 0,5 мм.

Мы уверены, что по итогу сравнения этого дома с другими предложениями по перечисленным выше пунктам, и Вы сами убедитесь в привлекательности его стоимости!

Надеемся, что данный материал поможет Вам принять правильное решение в выборе дома.

Записывайтесь на экскурсию! Мы с удовольствием покажем готовые и строящиеся дома, покажем отличия в живую и ответим на любые Ваши вопросы о загородной жизни!

До встречи!


Евгений Шаранов
Эксперт по загородной жизни,
Директор по развитию ЛЕГЕНГРАД
Поделитесь этой статьей с друзьями:
Мы стремимся делать только полезные материалы, пожалуйста, оцените статью!
1
2
3
4
5
Смотрите также
Made on
Tilda